Redacción. Un avalúo realizado al Parque Empresarial del Pacífico (PEP) valoró este proyecto en $123.491.148, monto superior al que pagó, en el 2020, la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR-SAFI).
En junio anterior, la polémica comenzó en torno al PEP luego de que un avalúo señalara que el valor de dicho parque era de $27,4 millones, muy por debajo del monto que BCR-SAFI había adquirido el bien.
No obstante, en el avalúo que establece el valor en más de $123 millones, el ingeniero José Luis Brenes Zúñiga, del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, valoró tanto el terreno como las obras realizadas en la propiedad. Este avalúo se realizó en junio del 2022.
En el avalúo se señalan, uno a uno, los valores de las obras que sustentan costo que se le da a la obra.
«(…) se tiene claro que el proyecto Parque Empresarial del Pacifico constituye un centro de desarrollo de diversas actividades que están causando no solo un dinamismo en el ámbito inmobiliario, sino también en el social, por el impacto que tiene este tipo de iniciativas en el entorno inmediato al producir encadenamiento comercial y productivo en la zona que se ha visto muy deprimida en los últimos años, así como en actividades de servicios, comercio, industria y manufactura», explica el perito en su informe.
También se señala que «este complejo logístico cuenta con una ubicación estratégica que la hace apetecible para todo tipo de empresas que por su giro comercial necesitan de una serie de facilidades con la que cuenta este proyecto, entre estas la cercanía con el puerto de Caldera, la ruta 23 que le brinda un fácil y rápido acceso a la gran área metropolitana. Aunado a lo anterior, es que diversas empresas alquilan este inmueble en busca de desarrollar sus actividades tanto comerciales, industrial y de logística que demandan espacios de estas características».
Y es que la finca en donde se encuentra el PEP tiene uso de suelos industrial, comercial y de turismo, misma que tiene un uso del 60 por ciento de las 54 hectáreas que la componen.
El proyecto tiene un área fría de unos 8 mil metros cuadrados, 20 mil m2 de bodegas, oficinas, planta de tratamiento y transformador trifásico de dos Megawatts.
En una ampliación al avalúo con fecha de setiembre del 2023, el ingeniero José Luis Brenes, se establece que los movimientos de tierra realizados en la finca tienen un alto valor en la obra.
El ingeniero topógrafo Franklin Padilla dio fe pública del calculó de un movimiento de tierras de más de 3 millones de metros cúbicos, el cual -en un precio de mercado- es de $8 el m3 de corte y relleno. En este proyecto se movieron más de 3 millones de metros cúbicos (más de $24 millones).
El avalúo señala textualmente:
«Con relación al anexo del movimiento de tierras realizado por la empresa Transportes y acarreos DYN S.A. y con el levantamiento topográfico confeccionado por el Ing. Topógrafo Franklin Padilla código IT-10738, se pudo extraer que se movieron un total de 3.700.225,90 m3 y que fueron colocados dentro de la misma propiedad debidamente compactados y con una resistencia de alrededor de 15 ton/m2 según consta en el informe GC 060-22-11 realizado por la empresa GEOCONSA en junio del 2022 y para formar los 3 predios que se indican en la página # 6 en donde se indica lo siguiente:
«los tres predios existentes, cuyas características y propiedades hace posible que sean utilizados como áreas y espacios de almacenaje de forma inmediata por su capacidad soportante»,
Otro de los anexos que se adjunto fue el estudio de Mercado Inmobiliario confeccionado por la empresa consultora Colliers international de donde a manera de conclusiones y recomendaciones se pudo extraer que:
Este proyecto ha causado un dinamismo en el ámbito inmobiliario ya que por su ubicación estratégica, por las facilidades de acceso por la ruta #17 y #23 y la ruta #27, la cercanía con el Puerto de Caldera , por la topografía existente y ademas este proyecto es el único parque empresarial que ofrece buenas condiciones para almacenamiento y de ambiente para el desarrollo de la industria y de logística en la zona.
Basado en lo antes expuesto es que se indicó en la página #6 que:
«este parque empresarial tiene un valor comercial que a mi criterio puede oscilar entre un 15% y 30% sobre el valor real calculado»
En su momento, otros cinco avalúos, con fechas entre el 2020 y 2023, sustentaban el valor del Parque Empresarial del Pacífico (PEP) entre los $69 millones y los $87,9 millones.
Esos cinco avalúos se realizaron por solicitud de la BCR-SAFI bajo la normativa que exige la Superintencia General de Valores (Sugeval).
