Redacción. El exdiputado y empresario Humberto Vargas Corrales se refirió a una serie de cuestionamientos en torno al Parque Empresarial del Pacífico (PEP), el cual vendió en el 2020 a un fondo de inversión que administra BCR-SAFI.
El proyecto fue vendido en poco más de $70 millones y, años después, un pequeño grupo de inversionistas cuestionó el valor del PEP.
Un total de seis avalúos respaldaron el monto pagado, pero en el 2023 un perito privado señaló que el valor era de $27 millones, situación que generó una investigación. Un último avalúo que solicitó la SAFI menciona algunas situaciones que hoy el exdiputado aclara en la siguiente entrevista.
¿TIENE ALGUNA PARTICIPACIÓN EN EL PARQUE EMPRESARIAL DEL PACÍFICO ACTUALMENTE O SOLO SE LO VENDIÓ AL BCR-SAFI?
R/ Es fundamental dejar sin duda y absolutamente claro que mi representada, en febrero del 2020, lo único que hizo fue vender el PEP por un precio que determinó de manera unilateral el fondo y la SAFI.
Vendí hace más de 4 años y después del día de la venta no tuve ningún control sobre la administración y gestión del inmueble comprado por SAFI. En resumen, nosotros sólo vendimos el parque a un fondo privado con basta experiencia en este tipo de negocios. No hay que olvidar que son el fondo más grande de Centroamérica.
Más de 4 años después de la venta no puedo seguir haciéndome responsable de un activo que no gestionamos, ni administramos.
VARIAS PUBLICACIONES DE PRENSA INDICAN QUE EL PERITAJE DE LA EMPRESA LOGAN REALIZADO A SOLICITUD DE LA SAFI, SEÑALA QUE EL INMUEBLE EN EL CUAL SE UBICA EL PEP, NO CUENTA CON SERVICIOS ESENCIALES ¿ES CIERTO? ¿TIENE EL PARQUE EMPRESARIAL DEL PACIFICO SUMINISTRO DE AGUA POTABLE?
Sí. Desconozco el contenido del peritaje porque no lo tengo; sin embargo, le aclaro. El suministro de agua potable es requisito previo e indispensable para la obtención de los permisos de construcción, además de todos los requisitos legales establecidos en nuestro país.
EN ESE MISMO SENTIDO, ¿CUENTA EL PEP CON SERVICIO DE ENERGÍA ELÉCTRICA?
Sí. Cuenta con servicio de energía eléctrica suministrado por el ICE; con energía trifásica con transformador de 2 mega watts.
¿CON QUE OTROS SERVICIOS ESENCIALES CUENTA EL PEP?
El PEP cuenta tanto con servicio de tanque séptico como una planta de tratamiento aprobada por el Ministerio de Salud. Además, cuenta con los servicios municipales de recolección de basura y de desechos.
DICHO PERITAJE SEÑALA QUE EL ÁREA DE FRÍOS ES DE UNA SOLA UNIDAD ¿ES CIERTO QUE EL PEP CUENTA CON TAN SOLO UN CUARTO FRÍO?
BCR-SAFI recibió por medio de sus profesionales especialistas en la materia y a entera satisfacción un total de diez cuartos fríos y de congelamiento, los cuales abarcaban un área aproximada de 4,000 metros cuadrados, dentro de un área general bajo techo de 8,000 metros cuadrados, operando debidamente y los cuales al momento de la entrega contaban con un alto valor de renta.
SEGÚN SEÑALA EL PERITAJE DE LA EMPRESA LOGAN, EN EL PEP NO HAY PREDIOS, SINO TERRAZAS. ¿ES CIERTO QUE EL PEP NO CUENTA CON PREDIOS?
El PEP cuenta con una amplia zona de predios. Se trata de predios con espacios destinados para almacenamiento con áreas suficientes para cumplir los objetivos planteados en su construcción. El criterio de la empresa Logan es meramente subjetivo sin fundamento técnico, es una opinión subjetiva que se acomoda bien a su errático planteamiento .
¿SOBRE LO QUE DICHO PERITAJE INDICA, ES CIERTO QUE EL PEP NO CUENTA CON PERMISO DE BOMBEROS?
El PEP se vendió con condiciones pre existentes y arrendado por empresas que destinaban las áreas únicamente para almacenamiento de productos. Al momento de la visita de bomberos, la demanda del mercado que es muy dinámica ya había variado, de modo que el PEP recibió nuevos clientes dedicados a actividades económicas más especializadas, de este modo ante la variación de la actividad económica, y como es normal para el caso de los requisitos de bomberos, estos también sufrieron una variación, razón por la cual deberán de ser ajustados respecto y en sintonía con la actividad de cada nuevo inquilino. El PEP siempre ha contado con planos de bomberos.
Es decir, los planos de bomberos existieron siempre y estaban aprobados por las instituciones correspondientes. La administración SAFI anterior solicitó un nuevo diseño por el cambio de inquilinos con actividades económicas distintas.
Bomberos visita el sitio y dejan una boleta de ajustes a realizar, de ser necesario, se puede hacer con asesor externo de calidad, que necesita implementar y dar periodo. Sobre este tema ya teníamos acuerdos con la administración de la Safi para resolverlo juntos.
EL PERITAJE DE LOGAN INDICA QUE LOS ALQUILERES SON LENTOS Y BAJOS EN LA ZONA DONDE SE UBICA EL PEP. ¿ES CIERTO ESTO?
Esto no es cierto. Con respecto al precio de los alquileres y la demanda de edificaciones para rentar dentro del PEP , es importante recalcar que dada el área de atracción del puerto de Caldera, estos locales son bastante apetecidos por empresas que requieren almacenar productos en sus cercanías pues esto les reduce costos y los riesgos del transporte.
El inmueble en el cual se ubica el PEP es prácticamente único en su especie con respecto a su área, frente a carretera nacional , servicios públicos y áreas disponibles dentro del área de atracción del puerto de Caldera, toda vez que gran cantidad de terrenos se encuentran fragmentados en pequeñas áreas, y no gozan de esta ubicación.
La demanda es alta y en área se pagan buenos precios a los propietarios de bodegas. En caso de desocupación es bastante rápido volver a rentar, razón por la cual es muy importante hacer una investigación del origen de los datos de este peritaje.
Es importante recalcar que el proyecto ha logrado, con dificultad sobrellevar una pandemia mundial en sus inicios, ya que este proyecto fue adquirido por la SAFI tan solo unas semanas antes de la declaratoria de emergencia mundial del covid 19 y de que se declara la crisis de contenedores, con todo el impacto que el sector inmobiliario sufrió a causa de ambos, además de haber soportado una intensa presión mediática, acusaciones, denuncias legales, comisión investigadora de la Asamblea Legislativa, presión de los mismos inversionistas, en algunos casos con fines no prístinos, salidas de excelentes inquilinos como lo es la empresa ADN, aparentemente presionados por la misma administración, una pésima gestión administrativa que no ha gestionado el potencial de este inmueble.
Estas situaciones tiene un posible matiz doloso y podrían contar con elementos de mala fe por parte de empresarios privados que presionan a través de ciertos gestores a sus órdenes , con el único interés de hacerse del proyecto a un bajo precio.
EL PERITAJE DE LA EMPRESA LOGAN SEÑALA LA ALTA DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE. ¿ESTÁ DESOCUPADO EL PEP?
La ocupación de las bodegas de la SAFI fue del 100 por ciento en el año 2020, 2021, 2022 y en el primer semestre del año 2023. En el segundo semestre de este último año, bajó al 49 %, producto de la salida de la empresa ADN, generando la disminución de la ocupación. Se dice que ADN se vio obligado a retirarse por diferencias con la nueva administración de la Safi, quienes en vez de incentivar su permanencia y expansión, al parecer presionaron su salida.
DE CONFORMIDAD CON VARIOS REPORTAJES PUBLICADOS POR MEDIOS DE PRENSA EL PERITAJE DE LA EMPRESA LOGAN ADJUDICA UN BAJO VALOR AL INMUEBLE CON RESPECTO A LAS 4 VALORACIONES ANTERIORES REALIZADAS POR LA SAFI DE CONFORMIDAD CON LA NORMATIVA AL RESPECTO. ¿ES CIERTO QUE EL VALOR DE LA TIERRA ES BAJO?
Sobre el valor de la tierra es importante recalcar que, de conformidad con lo que la prensa ha publicado sobre el avalúo realizado por la empresa LOGAN a solicitud de la SAFI , impresionan las comparaciones realizadas en este peritaje como carentes de lógica y fundamento razonable y objetivo, ya que no solo se realizan las mismas con respecto a bienes inmuebles que no cuentan con las mismas condiciones que el PEP, sino que se realiza según se dice en el mismo, con fundamento en decires de intermediarios o brokers lo cual suele ser una impresión subjetiva y ausente de datos objetivos.
Asimismo, en el mismo peritaje se externan criterios contradictorios expresamente, como lo es el caso de los valores de las áreas de arrendamiento de cuartos fríos y congelado. Esto debe de ser verificado con seriedad. Aunado a lo anterior, es importante considerar que este inmueble donde se ubica el PEP es único en su especie en la zona de atracción del Puerto de Caldera.
Según el uso de suelo, esta propiedad es única, dada su cercanía al puerto, su área, su largo frente a carretera y el hecho de que está fuera del área de protección de Tivives. Es única adentro del nuevo distrito de Caldera, la cual es un área portuaria que le da sus características únicas.
Esta propiedad cuenta con una cobertura del 60 por ciento para diversos usos, como comercio, industria , turismo y habitacional. Es una propiedad muy completa. Por lo anterior, y otras razones expuestas, haremos las gestione necesarias para obtener este avalúo de forma integral para hacer las valoraciones pertinentes y para someterlo a estudio a realizarse por un grupo del más alto nivel técnico en la materia , quienes lo evaluarían a efecto de determinar responsabilidades y las posibles motivaciones e intereses para producir un documento carente de fundamentación objetiva y comprobable , lo cual nos causa sospechas de impericia o mala fe detrás de este peritaje.
