Redacción. Una baja en los rendimientos de un grupo de selectos inversionistas que conforman el fondo que administra el Parque Empresarial del Pacífico (PEP), ubicado en Caldera, ha generado una serie de dudas.
La propiedad fue adquirida meses antes de la pandemia (2020) por BCR SAFI en poco más de $70 millones.
Desde un principio, el PEP fue concebido como un sitio estratégico para la importación y exportación de productos, pero la llegada de la pandemia afectó las expectativas debido a que varias empresas que alquilaban bodegas y cuatros de refrigeración abandonaron las instalaciones.
Esa situación causó una baja en el ingreso de los inversionistas que sostienen el fondo, pero sin generar pérdidas. Así lo aclara el BCR a continuación:
1- ¿A la fecha de esta consulta el fondo ha materializado alguna perdida?
El fondo no ha registrado pérdidas económicas a la fecha de la consulta.
2- En cuanto a las valoraciones iniciales del proyecto Parque Empresarial del Pacifico (PEP), ¿los peritajes cumplieron con todo lo requerido en la normativa? En caso de que no haya sido así ¿cuáles requisitos no se cumplieron? Y sobre el avaluó de junio 2023 de la empresa COCOSA, ¿el mismo cumplió con la normativa que regula los fondos de inversión en cuanto avalúos?
El avalúo inicial fue realizado por el perito externo utilizando la normativa vigente aplicable a los fondos de inversión al momento de su realización. En lo que respecta al avalúo realizado por la empresa COCOSA, por la fecha en que fue realizado, este no cumple con lo establecido en el Reglamento General sobre Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión, ni el acuerdo SGV-A-170-Disposiciones Operativas de las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión.
3- ¿El PEP se encuentra en las mismas condiciones físicas que las del año 2020? ¿Cuáles han sido las modificaciones?
El fondo ha realizado ajustes conforme a las actividades comerciales de las empresas que alquilan los espacios en el inmueble. Como resultado, se han producido cambios en las condiciones físicas de la infraestructura, incluyendo intervenciones electromecánicas, modificaciones civiles en las bodegas y gestiones para cumplir con las normativas.
4- Al momento de la inspección de bomberos, ¿qué inquilinos se encontraban en el proyecto y que plazo tenían de estar en el mismo? ¿Eran los mismos que estaban al momento de la compra?
Actualmente, ninguna de las empresas arrendatarias coincide con las que se tuvieron en cuenta al comprar el inmueble. Los contratos actuales se firmaron en 2021 y tienen una duración promedio de 3 años.
5- Sobre el fideicomiso de garantía ejecutado, ¿el monto garantizado correspondía a rentas garantizadas por el vendedor? De ser así ¿cómo se registra esas rentas (ya recuperadas) al ya haberse realizado la ejecución?
Efectivamente, el fideicomiso era de rentas garantizadas por el vendedor en caso de salida anticipada de arrendatarias, habiéndose procedido en este caso a rematar la garantía que había dado como respaldo.
Una vez liberadas las fincas resultantes de la liquidación de la sociedad, los fondos de inversión iniciarán el proceso para transformar estos activos en efectivo líquido.
6- ¿Por qué se ha indicado que el PEP no posee acceso por la calle nacional y que es solo por vía municipal?
El inmueble tiene dos accesos: uno desde la carretera municipal y otro desde la carretera nacional. Actualmente, el acceso desde la carretera nacional está en proceso de aprobación por parte de las entidades competentes. Para este propósito, se ha contratado a la empresa INTRACA, que se encargará de diseñar y gestionar todo lo necesario para obtener la aprobación ante el MOPT.
7- ¿El proyecto no cuenta con disponibilidad de agua?
El proyecto cuenta con disponibilidad de agua potable extraída mediante un pozo que se encuentra ubicado dentro de la propiedad: Pozo N° BC-1092, con permiso de explotación según la resolución R-1997-2023.
8. En cuanto a los cuartos de frío, nos pueden confirmar a la fecha de esta entrevista la cantidad que existen físicamente y cuáles están operativos. Además, sobre estos cuartos -y en el parque en general- que mantenimiento se les ha dado desde el 2020 a la fecha y cuál es el protocolo que se tiene sobre este particular.
Actualmente se cuenta con 8 unidades de cuartos refrigerados con su respectiva cadena de frío, desde el momento de la compra y hasta la estos han sufrido adecuaciones para garantizar los respaldos electromecánicos y de la operación de estos.
9- ¿Cuál fue el monto que se le retuvo al vendedor al momento del cierre por los ítems pendientes de entregar?
La retención fue por un monto de $8.800.000,00.
10- ¿Cuál fue el porcentaje de ocupación de parque pacifico en los años 2020 2021 2022 y 2023?
El porcentaje de ocupación es el que se detalla seguidamente:
11- ¿Qué rendimiento generó el fondo a diciembre 2023 y cuál es el promedio de la industria?
El rendimiento del BCR Fondo de Inversión Inmobiliario ND al cierre de diciembre de 2023 fue de 2,20% y el de la industria de 2,99%.
12- ¿Existe internes por parte de la SAFI de vender el PEP o ha existido alguna oferta de compra?
Dentro de la gestión de una cartera de fondos inmobiliarios, se lleva a cabo un continuo análisis de los inmuebles que la conforman con el objetivo de evaluar su posible venta y cómo esta podría impactar en el rendimiento general de la cartera. En este contexto, es importante mencionar que el Parque Empresarial del Pacífico no es ajeno a este análisis; a la fecha no se han recibido ofertas formales sobre este inmueble.
13- ¿Existen pérdidas para los inversionistas y el BCR?
No se han registrado pérdidas económicas a la fecha de la consulta.
14- ¿Cómo vislumbran el futuro del PEP?
BCR SAFI ha establecido como principal prioridad para el Parque Empresarial Pacífico la normalización de los asuntos relacionados con el cumplimiento normativo y regulatorio. Para lograr este objetivo, se han entablado relaciones con instituciones como el Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, el Ministerio de Salud de Costa Rica y el Ministerio de Obras Públicas y Transportes de Costa Rica. Este enfoque busca garantizar un funcionamiento que cumpla estrictamente con las leyes y regulaciones aplicables. Al mismo tiempo, se está trabajando en la mejora de los flujos de arrendamiento del Parque, con el propósito de aumentar su potencial generador de ingresos. Esto no solo podría resultar en un incremento en el rendimiento del parque y, por ende, del Fondo Inmobiliario, sino que también podría contribuir a aumentar el valor del inmueble en el futuro.
15- Con respecto a otros proyectos de la SAFI, ¿se encuentran en situaciones similares al PEP en cuanto a estado físico, económico y cuestionamientos?
La Superintendencia General de Valores ha solicitado información sobre otros inmuebles de la cartera de los fondos inmobiliarios administrados por BCR, sin que se tenga notificación alguna sobre la información suministrada.
16- A la fecha, el PEP o la SAFI han sido allanados por la Fiscalía y el OIJ? ¿Qué tipo de información han suministrado a las autoridades?
Ni el inmueble, ni BCR SAFI han sido allanados, se ha suministrado toda la información solicitada referente a la compra del inmueble.
17- ¿La destrucción de discos duros tiene relación con las investigaciones en torno al PEP y cuáles serían las razones por las cuales se dio ese hecho?
Es importante mencionar que el tema del PEP no necesariamente se relaciona con lo sucedido con la supuesta destrucción o sustracción de los discos duros. Dicho lo anterior, como los hechos relativos a los discos duros se encuentra en la etapa de investigación preliminar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 295 del Código Procesal Penal, dicha información es privada o confidencial para terceras personas. Es por ello por lo que, por mandato legal, no podemos brindar opinión alguna sobre hechos que se encuentran bajo investigación del Ministerio Público.
18- ¿Es posible tener la lista completa de inversionistas del Fondo que administra el Parque Empresarial del Pacífico?
De conformidad con el secreto bursátil establecido en el artículo 108 del Ley Reguladora del Mercado de Valores, la información relativa a los inversionistas incluyendo su identidad es confidencial. A su vez, se debe recordar que la inversión privada realizada por inversionistas se lleva a cabo sobre un fondo de inversión inmobiliario, que se rige por lo indicado en el prospecto de inversión que indica los alcances y limitaciones de este instrumento bursátil.
19- Ante la noticia que trascendió sobre el cierre de bodegas del PEP por parte del Ministerio de Salud, cuál fue la razón de este cierre y si el mismo se debió a un atraso por parte de la SAFI en un trámite ante el citado ministerio.
No se ha realizado un cierre del inmueble. Se notificó a algunos inquilinos sobre el trámite que deben llevar a cabo ante la entidad correspondiente. Es importante aclarar que la tramitología de los permisos de funcionamiento ante el Ministerio de Salud es responsabilidad de cada inquilino según su giro de negocio. El Fondo de Inversión no interviene en este proceso, pero se asegura de que los inquilinos cuenten con los permisos necesarios como parte de su relación contractual. En caso de incumplimiento, existen cláusulas contractuales que regulan esta situación.
——————-///////////—————////////////
De acuerdo con estimaciones realizadas a través de información dada a los inversionistas, el PEP ha generado del 2020 a la fecha ingresos superiores a los $15 millones, tomando en cuenta los ingresos anuales de alquileres del PEP y el monto de los alquileres cargados al edificio ejecutado.
